神戸市垂水区の公示地価の推移
公示地価とは、毎年3月に国土交通省が公表するもので、その年の1月1日時点の全国標準地の土地価格をいいます。
2023年垂水区の住宅地の公示地価の平均は119,700円/㎡（395,702円/坪）となっており、前年比101.8％となっています。
下表は、垂水区の標準地（住宅地）の公示地価（坪単価）をまとめたものです。
参考元：地価公示・地価調査（基準地価）マップ「神戸市垂水区 公示地価」
垂水区は、海沿いをJR山陽線・山陽電鉄が平行して走っており、中心となる駅はJR垂水駅（山陽垂水駅が隣接）です。公示地価はJR垂水駅を中心に、各駅徒歩10分圏内は高く、近年も上昇傾向で推移しています。
一方、各沿線の駅から北側’（山側）に離れるほど地価は下がり、地価推移も横ばいもしくはわずかですが下降傾向となっています。
垂水区は、海沿いをJR山陽線・山陽電鉄が平行して走っており、中心となる駅はJR垂水駅（山陽垂水駅が隣接）です。公示地価はJR垂水駅を中心に、各駅徒歩10分圏内は高く、近年も上昇傾向で推移しています。
一方、各沿線の駅から北側’（山側）に離れるほど地価は下がり、地価推移も横ばいもしくはわずかですが下降傾向となっています。
垂水区の土地取引価格（実勢価格）
下表は2022年11月以降、過去一年間の垂水区の住宅地の土地価格相場です。
神戸市垂水区の今後10年の地価推移
垂水区は、神戸市中央区（三ノ宮）や大阪、姫路市内への勤務者が多い地域であり、小規模の賃貸マンションはみられますが、主には自用地（自らが使用する土地）としての取引が中心です。
各駅徒歩圏内は、フラットな地勢で交通、生活利便性も高いことから地価の上昇傾向が続いています。
一方、最寄り駅から距離がある郊外地域は閑静な住宅地域であり、大規模分譲用地としての需要はあるものの地価はほぼ横ばいかわずかに下降傾向です。
今後の地価推移を考えるにあたり、垂水区内の大きな地域要因や個別要因に変動はなく、今後も立地条件によってこの傾向は続くと考えられます。
各駅徒歩圏内は、フラットな地勢で交通、生活利便性も高いことから地価の上昇傾向が続いています。
一方、最寄り駅から距離がある郊外地域は閑静な住宅地域であり、大規模分譲用地としての需要はあるものの地価はほぼ横ばいかわずかに下降傾向です。
今後の地価推移を考えるにあたり、垂水区内の大きな地域要因や個別要因に変動はなく、今後も立地条件によってこの傾向は続くと考えられます。
平屋建てで必要となる土地の面積と価格
この点について、国は豊かな住生活を実現するために必要と考えられる住宅面積の水準（誘導居住面積水準）を示しています。
誘導居住面積水準（一般型※1）の算出方法
●単身者：55㎡
●2人以上の世帯：25㎡×世帯人数+25㎡※2
※1一般型：郊外および都市部以外の戸建て住宅を想定した面積
※2子どもは大人と同じ必要面積で想定（持ち家のため）
参考元：厚生労働省「住生活基本計画における居住面積水準」
●2人以上の世帯：25㎡×世帯人数+25㎡※2
※1一般型：郊外および都市部以外の戸建て住宅を想定した面積
※2子どもは大人と同じ必要面積で想定（持ち家のため）
参考元：厚生労働省「住生活基本計画における居住面積水準」
誘導居住面積から算出した土地面積と必要予算
下表は、誘導居住面積水準から算出した必要な住宅面積と土地面積です。
神戸市垂水区は、JR・山陽垂水駅周辺に一部商業・商業地域が指定されていますが、その他のほとんどの地域では住居系用途地域（建ぺい率60％）の地域が多くなっています。
そのため必要な土地面積は、建ぺい率60％として算出しています。
神戸市垂水区は、JR・山陽垂水駅周辺に一部商業・商業地域が指定されていますが、その他のほとんどの地域では住居系用途地域（建ぺい率60％）の地域が多くなっています。
そのため必要な土地面積は、建ぺい率60％として算出しています。
上記で求めた土地面積から必要な予算の目安を表したものが下表です。
立地条件等によって土地の坪単価は異なりますが、垂水区の取引事例から坪単価20〜50万円の土地を購入した場合の必要予算を算出しています。
狭小地に注文住宅を建てるときの注意点
狭小地とは、一般的に15〜20坪程度の土地をいい、狭小地の家づくりでは注意点もあります。
建築コストが高くなる
建築コストが高くならないか注意しましょう。
狭小地の場合、建築時に大型の重機や作業者が入れないことも多くなり、人の手に頼る分、作業工数や人件費が増え、結果的に建築コストが高くなることがあります。
狭小地の設計プランを考えると同時に、建築コストについて注意する必要があります。
狭小地の場合、建築時に大型の重機や作業者が入れないことも多くなり、人の手に頼る分、作業工数や人件費が増え、結果的に建築コストが高くなることがあります。
狭小地の設計プランを考えると同時に、建築コストについて注意する必要があります。
採光が悪くなる
狭小地での注文住宅では、採光が悪くならないか注意する必要があります。
狭小地の場合、敷地いっぱいに建てることが予測され、隣接地の境界や建物までの距離が近くなることが考えられます。
加えて、低層である分隣接の建物や周辺の建物の影響を受けやすく、採光が悪い、あるいは日照時間が短くなる可能性があります。
特に駅近くの商業地域では、大規模な商業施設やビル、分譲マンションが建てられる可能性があることも注意しなければなりません。
狭小地の場合、敷地いっぱいに建てることが予測され、隣接地の境界や建物までの距離が近くなることが考えられます。
加えて、低層である分隣接の建物や周辺の建物の影響を受けやすく、採光が悪い、あるいは日照時間が短くなる可能性があります。
特に駅近くの商業地域では、大規模な商業施設やビル、分譲マンションが建てられる可能性があることも注意しなければなりません。
神戸市垂水区でおすすめのエリア
JR・山陽垂水駅周辺エリア
JR垂水駅・山陽垂水駅周辺エリアは、大阪方面へ行くにも姫路方面に行くにも交通利便性の高い地域です。
駅周辺には、大型スーパーや商店街、飲食店、垂水区役所などがあり、買い物、生活がしやすい地域といえます。また、駅の南側海沿いには2024年中にリニューアルオープン予定のアウトレットモール（三井アウトレットパークマリンピア神戸）があります。
駅周辺には、大型スーパーや商店街、飲食店、垂水区役所などがあり、買い物、生活がしやすい地域といえます。また、駅の南側海沿いには2024年中にリニューアルオープン予定のアウトレットモール（三井アウトレットパークマリンピア神戸）があります。
JR舞子駅周辺エリア
目の前に明石海峡大橋を望むJR舞子駅は、瀬戸内海の眺望に恵まれ自然豊かなエリアです。
北側は閑静な住宅地が広がり、苔谷公園や舞子台公園など大きな公園があります。比較的若い世帯のファミリー層も多く、子育て世帯にはおすすめのエリアです。
北側は閑静な住宅地が広がり、苔谷公園や舞子台公園など大きな公園があります。比較的若い世帯のファミリー層も多く、子育て世帯にはおすすめのエリアです。
塩屋駅周辺エリア
JR塩屋駅周辺エリアは、垂水区の東に位置し三ノ宮、大阪へアクセスしやすい地域です。南側はすぐ目の前に海が広がる一方、北側は低層の家が続く閑静な住宅街となっています。
他の地域と異なり建ぺい率が40％ないし50％に指定されている地域も多く、土地の広さに対してゆったりと家が建ち並ぶ落ち着いた住宅街となっています。
＞＞「分譲住宅」と「注文住宅」どちらがおすすめ？神戸市の分譲地も紹介
他の地域と異なり建ぺい率が40％ないし50％に指定されている地域も多く、土地の広さに対してゆったりと家が建ち並ぶ落ち着いた住宅街となっています。
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神戸市垂水区・西区で注文住宅を建てるなら「R+house垂水」へ
長期優良認定住宅やZEH基準を上回る断熱性能、耐震性についても最高等級３を標準仕様としながら、建築家とともにデザイン性の高い注文住宅を提供しています。
神戸市垂水区や周辺地域、淡路島での注文住宅をご検討中の方は、勉強会や個別相談会も開催していますのでお気軽にご相談ください。
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