神戸市垂水区の建築相場と坪単価まとめ！自分の年収でできる家づくりとは？

注文住宅の建築相場ならびに神戸市垂水区の土地相場について解説します。

注文住宅の建築費用の目安を判断するときに使われる建築坪単価（1坪≒約3.3㎡当たりの建築費）は、依頼する住宅会社や建物の構造によって異なります。

・大手ハウスメーカー：100万円～
・ローコスト住宅：50～70万円
・工務店：70万円～
・設計事務所：100万円～

次に、構造別の坪単価の目安は以下のとおりです。

・木造住宅：80万円～
・鉄骨造：100万円～
・RC造（鉄筋コンクリート等）：100万円～

また、住宅会社によって坪単価に含まれる工事内容が異なることがありますので、坪単価が安くても総額では高くなるといったことが起こりえます。
見積もりでは、坪単価に含まれる工事をしっかりチェックすることが大切です。

神戸市垂水区の土地相場は、海沿いを走るJR山陽本線、山陽電鉄の各駅からの距離やアクセスしやすさで変わる傾向です。
特に垂水区の中心駅であるＪＲ垂水と山陽垂水駅周辺の土地価格は高く、駅から北側の山手（第2神明道路より北側など）にいくほど価格が下がる傾向です。

神戸市垂水区での土地取引事例を参考に相場情報を以下にまとめました。同じ地域でも、駅からの距離や土地形状、道路付け、周辺環境によって取引価格は変わりますので目安としてお考えください。※2022年4月～2023年3月の取引事例から作成

参考元：国土交通省「土地総合情報システム」

資金計画を考えるうえで、まず家にかけられる予算を把握しなければなりません。マイホーム予算は、準備できる自己資金と住宅ローン借入金額から算出します。

住宅ローンは借り過ぎるとのちのち生活が厳しく、貯蓄ができない、となりかねませんので慎重に決める必要があります。家族構成やライフスタイルによっても変わりますが、借入金額の目安となるのが「返済負担率」です。
返済負担率とは、年収に対して1年間の住宅ローン返済額が占める割合を意味し、年収（額面）の15〜20％以内に抑えることが理想的です。

また、返済負担率は、住宅ローン金利によって変わります。
今は変動金利を中心に低金利が続いている一方、固定金利の基準となる長期金利は昨年からじわじわ上昇傾向にあります。金利タイプの選び方や金融機関によって借入金利は異なり、返済負担率も変わります。

ここでは、変動金利と固定金利を想定して金利0.5％と1.5％で借入した場合の、年収別の借入金額の目安を試算してみました。※返済期間35年（元利均等返済）返済負担率20％想定

変動金利を0.5％で試算しましたが、なかには変動金利0.3％を切る商品もでてきています。変動金利タイプは、返済負担率から考えると借入金額が増やせそうですが、金利動向によって返済額が増えるリスクがある点には注意してください。
一方固定金利（全期間固定）は、金利上昇のリスクはないものの、金利が高い分返済負担率も高くなり、変動金利と比べると借入金額は少なくなります。

住宅ローンは金融機関によって審査基準が異なりますし、借入する人の属性によって借入できる金額は変わりますが、これら借入金額と準備できる自己資金からマイホーム予算の目安が分かると思います。

マイホーム予算の目安が分かったあとは、資金計画を考えます。
注文住宅の資金計画を考えるとき、大きく建築費用と土地取得費用に分かれます。

建築費用は建物本体工事以外に、付帯工事や諸費用が必要となります。

・建物本体工事（全体の70％程度）
・付帯工事（全体の20％程度）
・諸費用（全体の10％程度）

付帯工事は、水道やガス等の引込工事や地盤調査・改良工事、照明工事、外構工事などの費用のことで、諸費用には建築確認申請費用や住宅ローン手数料、登記費用、火災保険料などが含まれます。

土地取得費用は、土地代金以外に仲介手数料や登記費用、印紙代などがかかります。

資金計画は生活するエリアや立地を優先するか、建物の広さや性能、設備などにこだわるのかによって変わります。
先ほど垂水区の土地相場をお伝えしましたが、立地によって土地取得費が変わり、建物にかけられる予算に影響しますので、家族間で優先順位をしっかり話し合ってください。

家づくりでコストを抑えるには優先順位をしっかりと決め、コストをかけるところとそれ以外のところのメリハリをつけることが大切です。ここからは、コストダウンのポイントをいくつか紹介します。

コストダウン効果が高いのは延べ床面積を見直すことです。利用頻度の少ない部屋や間取りのなかでデッドスペース（家具の配置や通路を除いた有効に使うことが難しいスペース）などがないかチェックしてみましょう。

同じ建築面積でも建物の形状が複雑になるほど外壁面積が増え、屋根の形状が複雑になり、コストがかかりやすくなります。
2階建てであれば1階と2階が同じ「総二階建て」にするとシンプルにおさまります。

水回りの設備は、メーカーや機能によって価格帯は幅広くあります。こだわりのメーカーがあるかもしれませんが、メーカーによって住宅会社の仕入れ値が異なることもあります。また、キッチンはこだわるがトイレはグレードを落とすなどメリハリをつけることも大切です。

水回りをできるだけ集めることで配管の長さや工事の手間が減りコストダウンにつながります。また、利便性を考える必要はありますが、できるだけ収納スペースをまとめることで部材や工事費を削減できます。

参考元：東京都都市整備局「地域工務店のための安くて質の良い家づくりのひけつ」

注文住宅を建てようと考えたとき、まずは予算や優先順位を明確にすることです。神戸市垂水区でも立地によって土地相場は異なりますので、必要資金や予算配分が変わります。
そのため、地域の相場や実情に詳しく、建物プランや性能について信頼できる提案をしてくれる住宅会社に依頼することが大切です。

R+house垂水は、1951年の創業以来、神戸市垂水区や淡路島を中心に、数々の注文住宅の施工実績があります。住宅性能にもこだわり、長期優良認定住宅やZEH基準を上回る断熱性能、耐震性についても最高等級３を標準仕様としながら、建築家とともにデザイン性の高い注文住宅を提供しています。

神戸市垂水区や周辺地域、淡路島での注文住宅をご検討中の方は、勉強会や個別相談会も開催していますのでお気軽にご相談ください。

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